부동산 PF란 무엇일까? 무엇이 문제가 되는 것일까?

부동산 PF란 무엇일까? 무엇이 문제가 되는 것일까?

 

부동산 PF의 뜻과 구조, 어떤 점들로 인해 현재 문제가 되고 있는 것일까요?

 

 

부동산 PF의 뜻

PF란 Project Financing의 준말로 프로젝트 금융이라고도 불립니다. 특정한 프로젝트를 위해 돈을 모으는 금융 기법으로 부동산 프로젝트를 위해 자금을 모은 다는 뜻으로 부동산 PF라고 하는 것이지요.

 

이 부동산 PF는 일반적인 대출과 조금 차이가 있는데요.

일반적인 대출은 은행에서 돈을 빌릴 때 신용, 담보를 필요로 하며 상환기간이 정해져 있다는 특징이 있죠.

 

반면에 부동산 PF의 경우 신용, 담보, 특정한 상환기간이 정해져 있지는 않지만 빌린 돈은 꼭 해당 프로젝트를 위해 사용해야 한다는 조건이 있습니다. 이는 부동산 PF의 경우 해당 부동산 프로젝트를 통해 벌어들일 '미래의 돈'을 담보로 돈을 빌리기 때문인데요. 단순하게 계획하나 믿고 돈을 빌려주는 것과 다르지 않습니다.

 

그렇다면 부동산 PF를 통해 진행되는 부동산 사업들은 어떤 식으로 과정이 진행될까요?

 

부동산 PF 과정

예를 들어볼게요.

 

사업주 A 씨는 자본금 500억으로 완공까지 1조가 들 것으로 예상하는 부동산 프로젝트를 진행하려고 합니다.

저기, 어디에 자리가 좋은 땅을 찾았거든요.

 

땅을 구매하는 비용으로 약 5000억 원 정도가 필요하기 때문에 돈이 많이 부족한 A 씨는

브릿지론을 통해 4500억 원을 마련합니다. 

 

땅을 사고, 인허가를 냈다면 본PF를 받을 차례입니다. 

공사비만 1조 원,  은행에서 대출을 받았죠.

 

성공적으로 빌딩을 완공 후 벌어들인 돈을 보니 1조 5000억 원,

이후 은행에 대출한 돈과 이자를 갚고 나니 2천억이 남아 500억으로 2000억을 벌게 되었습니다.

 

아주 아름다운 이야기죠?

 

부동산 PF의 문제

하지만 이런 환상적인 이야기는 전제 조건이 붙습니다.

부동산 가격이 오르고, 분양이 잘 되는 부동산 시장이어야 한다는 것이죠.

 

대한민국 부동산 PF가 돈 잘 번다는 말을 들은 게 엊그제 같은데 요즘은 부동산 PF가 어렵다는 말만 들려옵니다.

 

만약 토지 매입 후 부동산 가격이 하락하게 되면,

현재까지는 금리가 떨어지지 않아 사업비는 그대로 증가된 상태인데 사업성의 부족으로 본PF 실행이 어려워집니다.

건설사 선정에 실패하게 되고 그 결과 브릿지론으로 돈을 빌려준 금융사와 사업의 시행자가 큰 손실을 보게 됩니다.

 

다른 경우로 완공을 했는데 분양이 되지 않는다면?

보증을 선 건설사도 같이 손실을 보게 되는 것인데요.

 

이렇게 분양이 되지 않는 경우 자연스레 경기가 좋아져 수요자가 많아지거나 공공 분양이나 리츠를 통해 어느 정도 물량을 해소해야 하지만 경기가 자연스레 좋아질 것 같지는 않고 공공 분양과 리츠와 같은 사업은 대규모로 규제를 풀어야 하기 때문에 쉽지 않은 것이 현실이라고 합니다.

 

현재 점점 증권사 PF, 저축은행 새마을금고가 작년 9월 말 기준 각각 14%, 6%, 7%의 연체율을 기록하고 있다고 합니다.

연체율이 올라간다는 것은 사업이 제대로 진행되지 않는다는 것인데요.

 

잘 진행되지 않는 사업을 손실처리하기엔 규모가 너무 크고 시행사, 건설사, 금융사 등의 연쇄 도산이 우려가 있어 이도 쉽지 않다고 합니다.

 

마치며

SBS 뉴스에 따르면 현재 202조 6000억 원의 규모로 PF가 형성되어 있으며 이는 글로벌 금융위기의 2배에 해당하는 수치라고 합니다. 규모도 크고 위험도 그만큼 커져버린 부동산 PF, 레버리지를 이용해 큰돈을 버는 게 나쁜 것은 아니지만 적어도 대출을 진행하는 은행, 증권사 등의 금융사가 조금 더 세세하게 따져 위험을 사전에 관리했어야 하는 것이 아닌가 싶습니다.